Zemljišne knjige

Objavljeno 17. December 2012 - 20:34

Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju nekretnine, prava na nekretninama (npr. vlasništvo, služnosti...) i određeni odnosi važni za promet nekretnina. Iz tog razloga, uvid u zemljišne knjige dostupan je svima te izvadak iz zemljišnih knjiga je  jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine ( ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu).

Upravo iz tog razloga, svaka bi nekretnina trebala biti upisana u zemljišne knjige i pravno stanje bi trebalo biti u skladu sa stvarnim, ali realnost je drukčija. Unatoč nastojanjima da se izvanknjižno stanje uskladi sa knjižnim, još uvijek postoji veliki broj nepravilnosti po tome pitanju što dovodi do nemalog broja problema i nižeg stupnja pravne sigurnosti. Ta činjenica se  prvenstveno odnosi na područje Općinskog suda u Zagrebu, koji ima najviše neriješenih predmeta i najviše nekretnina koje nisu upisane u zemljišne knjige.

Kroz rad u pravnoj klinici, a i uopće u praski pravne struke, brojna su pitanja vezana upravo  za izvanknjižno vlasništvo.  Može li nekretnina u izvanknjižnom vlasništvu biti predmetom ovrhe? Može li se takva nekretnina naslijediti?

Prema Ovršnom zakonu moguće je provesti ovrhu nad nekretninom koja nije upisana u zemljišne knjige. Temeljem čl. 77 Ovršnog zakona ovrhovoditelj je dužan uz prijedlog za ovrhu dostaviti i dokaz o vlasništvu ovršenika odnosno izvadak iz zemljišne knjige. Kako se radi o izvanknjižnom vlasništvu , Ovršni zakon u čl.132 otvara mogućnost ovrhe nad nekretninom koja nije upisana u zemljišne knjige ili u zemljišnim knjigama ovršenik nije upisan kao vlasnik. Prema čl. 132 ukoliko nekretnina nije upisana u zemljišne knjige ovrhovoditelj će uz prijedlog za ovrhu morati priložiti dokaz o ovršenikovom pravu vlasništva (npr. izvadak iz knjige položenih ugovora), a ukoliko ne bi mogao pribaviti dokaz o vlasništvu, dužan je u prijedlogu za ovrhu naznačiti mjesto na kojem se nekretnina nalazi, njezin naziv, granice i površinu (podaci iz katastra). U potonjem slučaju sud obaviti plijenidbeni popis nekretnine za koju je predložena ovrha, zakazati ročište  i na ročište za plijenidbeni popis pozvati ovrhovoditelja, ovršenika i osobe s čijim nekretninama graniči ta nekretnina. Ovakav način ovrhe nije čest u praksi te ovrhovoditelji češće pribjegavaju u takvim slučajevima ovrsi na plaći, ostaloj imovini itd., ali je pravno moguć.

Što se tiče nasljeđivanja nekretnine u izvanknjižnom vlasništvu  sporno je  pitanje kako će nasljednik uknjižiti pravo vlasništva u zemljišnu knjigu, s obzirom da je zakonom u zemljišnim knjigama propisano da su upisi u zemljišnu knjigu dopušteni samo protiv osobe koja je u času podnošenja prijedloga za upis u toj zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik zemljišta ili nositelj prava, glede kojega se upis zahtijeva, ili koja bar istodobno budu kao takva uknjižena ili predbilježena (knjižni prednik). Laički rečeno, nasljednik se neće moći upisati kao vlasnik naslijeđene nekretnine samo temeljem rješenja o nasljeđivanju iz razloga jer ostavitelj (knjižni prednik) nije bio upisan kao vlasnik.

Što činiti u toj situaciji? Osoba koja je naslijedila nekretninu koja nije upisana u zemljišne knjige treba pokrenuti pojedinačni ispravni postupak za koji je nadležan općinski sud (zemljišnoknjižni odjel). Pojedinačni ispravni postupak se provodi radi usklađivanja izvanknjižnog stanja sa stvarnim kada za to postoji opravdan razlog. Prema Zakonu o zemljišnim knjigama opravdan razlog postoji kada je javnom ili javno ovjerovaljenom ispravom učinjeno vjerojatnim da nekoj osobi pripada pravo koje nije u njezinu korist upisano i radi čijeg upisa bi trebalo ispraviti određene ZKM uloške. U ovom slučaju javna isprava će biti rješenje o nasljeđivanju doneseno u ostavinskom postupku. Pojedinačni ispravni postupak provodi se po pravilima Zakona o zemljišnim knjigama te pokreće se na prijedlog stranke. Zemljišnoknjižni sud, utvrdi li da postoje pretpostavke za otvaranje postupka, donijet će rješenje o pokretanju postupka, objaviti javni oglas da je postupak pokrenut kako sve osobe s pravnim interesima mogle uložiti prigovore unutar roka koji je odredio sud. Nakon isteka roka, sud će provesti raspravu te odlučiti o prijedlogu stranke. Nakon što sud donese rješenje stranka se može uknjižiti kao vlasnik naslijeđene nekretnine.

Važno je napomenuti da je obveza svakog vlasnika upisati nekretninu u zemljišne knjige i prijaviti svaku promjenu na njoj kako bi činjenično stanje odgovaralo pravnom. Radi vaše pravne sigurnosti kako bi mogli bez problema raspolagati vašom nekretninom, zaštiti svoje pravo i izbjeći komplikacije, provjerite da li je zemljišnoknjižno stanje u skladu sa izvanknjižnim. Ukoliko ustanovite da nije upisana , provjerite  da li je nekretnina evidentirana u knjigu položenih ugovora. Knjiga položenih ugovora služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu. Da bi se ishodilo pravo stanje vlasništva, nekretninu je potrebno etažirati i uknjižiti u zemljišnu knjigu.

Uvid u pravno stanje nekretnina možete ostvariti u nadležnim zemljišnoknjižnim odjelima (gruntovnica).

Ukoliko znate broj uloška u kojem se nalaze vaše nekretnine ili brojeve čestica stanje nekretnina možete provjeriti i na internetu. Izvadak s interneta vam može poslužiti samo za informaciju jer nema snagu javne isprave za razliku od izvatka iz zemljišnih knjiga.

Želite li dodatno  saznati jesu li podaci o čestici usklađeni, potrebno je napraviti identifikaciju. Podatak o identifikaciji izdaje nadležni ured za katastar. Ako se podaci katastra i zemljišne knjige (gruntovnice) razlikuju, tj. nisu usklađeni, potrebno je angažirati ovlaštenog geodetskog stručnjaka kako bi izradio geodetski elaborat usklađenja.

Drupal theme by Kiwi Themes.