Založno pravo na nekretnini

Objavljeno 15. September 2020 - 7:07

Održivost ekonomskih odnosa posve je nezamisliva bez svakodnevnog zasnivanja obveznih odnosa, međutim, zbog velikog financijskog značaja, mnoge obvezne odnose nije moguće zasnovati bez prethodnog osiguranja istih. Iz tog razloga, pravni sustavi predviđaju niz stvarnopravnih i drugih vrsta osiguranja tražbina, među kojima i založno pravo, koje je, zbog učestalosti ugovaranja glavna vrsta stvarnopravnog osiguranja tražbine.

Založno pravo – pojam i stadiji

Založno pravo, općenito, je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari – zalogu koje ovlašćuje svog nositelja – založnog vjerovnika da određenu tražbinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik – založni dužnik dužan je to trpjeti. Važno je istaknuti kako založni dužnik ne mora nužno biti i osobni dužnik, što znači da se založni vjerovnik neće uvijek namirivati iz stvari u vlasništvu založnog dužnika, već ta stvar može biti i u vlasništvu treće osobe, koja će tada biti u ulozi založnog dužnika.
Založno pravo, dakle, ima dva stadija – stadij osiguranja tražbine i stadij namirivanja tražbine. Stadij osiguranja tražbine traje od osnivanja založnog prava do dospjelosti tražbine osigurane založnim pravom, dok stadij namirivanja tražbine nastupa tek ako i kada tražbina dospije na izvršenje, a ne bude izvršena. Pod pojmom dospjelost podrazumijeva se trenutak nastupanja roka za ispunjenje dužnikove obveze, tj. trenutak od kojeg je vjerovnik ovlašten od dužnika zahtijevati ispunjenje obveze.

Hipoteka – posebna podvrsta založnog prava

Postoji više podvrsta založnog prava. Jedna od podvrsta založnog prava je hipoteka. Hipoteka je založno pravo koje se na stvari osniva bez predaje stvari vjerovniku u posjed i koje ga ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu. (čl. 304. st. 1. ZV). To znači da založni vjerovnik nema pravo posjedovati tu stvar za vrijeme trajanja stadija osiguranja tražbine niti ima pravo upotrebljavati ju, koristiti se njome, već ima isključivo pravo namiriti se iz njezine vrijednosti kada tražbina dospije na isplatu, dakle u stadiju namirivanja tražbine.

Zbog namjene stanovanja, na nekretninama je moguće osnovati založno pravo jedino kao hipoteku (čl. 304. st. 2. ZV). Kao što je spomenuto, ako se zalogom osigurana tražbina ne ispuni o dospijeću, založni je vjerovnik ovlašten ostvariti svoje pravo na namirenje te tražbine iz vrijednosti zaloga (čl. 336. st. 1. ZV), međutim, kada je u pitanju hipoteka, odnosno, kada je predmet založnog prava nekretnina, vjerovnik može ostvarivati svoje pravo na namirenje isključivo putem suda, u ovršnom postupku radi naplate tražbine.

Podjela založnog prava

Založno pravo na nekretnini može biti:
1. dobrovoljno založno pravo
2. sudsko dobrovoljno založno pravo
3. sudsko prisilno založno pravo
4. javnobilježničko dobrovoljno založno pravo
5. zakonsko založno pravo.

Dobrovoljno založno pravo na nekretnini osniva vlasnik nekretnine ili ovlaštenik prava građenja u suglasnosti s vjerovnikom neke određene novčane tražbine na način da svoju nekretninu daje u zalog za osiguranje te tražbine, odnosno, izvodi založno pravo iz svojeg prava vlasništva. Važno je napomenuti da nekretnina u čijem je zemljišnoknjižnom listu zabilježena ovrha ne može biti predmet dobrovoljnog založnog prava. Dobrovoljno založno pravo osniva se redovito dvostranim pravnim poslom, odnosno ugovorom, a najčešće će to biti založni ugovor, točnije, ugovor o hipoteci. Hipoteka će prestati brisanjem iz zemljišne knjige, a može prestati i ukinućem hipoteke zbog amortizacije (umrtvljenja) stare, dugo neaktivne hipotekarne tražbine. Prijelazom osigurane tražbine na novog vjerovnika na novog vjerovnika prijelazi i hipoteka.

Vjerovnik, također, može i protiv dužnikove volje osnovati založno pravo na njegovoj nekretnini u cilju osiguranja namirenja svoje tražbine. Takvo založno pravo naziva se nedobrovoljnim ili prisilnim založnim pravo i osniva se odlukom suda.

Putem suda moguće je osnovati i dobrovoljno sudsko založno pravo. Zakonom određeni način stjecanja takvog založnog prava na nekretnini je uknjižba u zemljišne knjige založnog prava na nekretnini protivnika osiguranja, a odredit će ju i provesti sud u korist predlagatelja osiguranja. Kao i kod dobrovoljnog založnog prava, nekretnina glede koje u zemljišnim knjigama zabilježena ovrha ne može biti predmet sudskog dobrovoljnog založnog prava. Sudsko dobrovoljno osiguranje osniva se založnim ugovorom u sklopu ugovora o osiguranju koji će vjerovnik-predlagatelj osiguranja i dužnik-protivnik sklopiti pred sudom. Ono prestaje na temelju pravomoćnog rješenja koje ukida radnje i mjere temeljem kojih je to pravo osnovano, na način da bude brisano iz zemljišne knjige.

Od dobrovoljnog sudskog založnog prava treba razlikovati javnobilježničko založno pravo, koje se također osniva založnim ugovorom, međutim, ključna razlika je u toma da on nije sadržan u ugovoru o osiguranju, već sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave, pri čemu će takav oblik založnom ugovoru dati javni bilježnik, a ne sud.

Prilikom zasnivanja založnog prava, ako je ono na dobrovoljnoj bazi, vjerovniku se preporučuje zasnivanje sudskog ili javnobilježničkog založnog prava iz razloga što ugovor o osiguranju sklopljen pred sudom ili u obliku javnobilježničkog akta predstavlja ovršnu ispravu na temelju koje se u stadiju namirenja može provesti ovrha. S druge strane založni, odnosno hipotekarni ugovor ne predstavlja ovršnu ispravu te vjerovnik da bi se namirio mora pokrenuti sudski postupak u kojem se utvrđuje postojanje tražbine i založnog prava te određuje namirenje te je takva presuda ovršna isprava. Dakle, prvi oblik zasnivanja dovodi do skraćenog postupka u stadiju namirivanja.

Zajednička (simulirana) hipoteka

Zajednička (simultana) hipoteka je založno pravo koje radi osiguranja jedne tražbine tereti nekoliko nekretnina solidarno, kao da su sve zajedno jedna nekretnina, a pritom te nekretnine ne moraju biti susjedne, pa čak ni u istoj katastarskoj općini. Sve opterećene nekretnine odgovaraju nepodijeljeno za namirenje iste tražbine, što omogućuje hipotekarnom vjerovniku da slobodno bira odakle će namirivati svoju tražbinu. Prilikom osnivanja zajedničke hipoteke u zemljišnoknjižni uložak svake od njih upisuje se hipoteka za osiguranje iste hipotekarne tražbine, a pritom je potrebno i da se u svaki od njih upiše da je riječ o zajedničkoj hipoteci.

Namirivanje tražbine u ovršnom postupku

Sukladno Ovršnom zakonu ovršni postupak je postupak po kojem sudovi i javni bilježnici provode prisilno ostvarenje tražbina na temelju ovršnih i vjerodostojnih isprava, a pokreće se prijedlogom ovrhovoditelja (čl. 3. st. 1. OZ). Izraz „ovrhovoditelj“ označava osobu koja je pokrenula postupak radi ovrhe neke tražbine te osobe u čiju je korist taj postupa pokrenut po službenoj dužnosti, a izraz „ovršenik“ označava osobu protiv koje se tražbina ostvaruje (čl. 2. OZ).

Ovrha na nekretnini provodi se u više stupnjeva:
1. zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi,
2. utvrđenjem vrijednosti nekretnine,
3. prodajom nekretnine i
4. namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenog prodajom (čl. 80. OZ).

Dakle, nakon što sud donese rješenje o ovrsi, po službenoj dužnosti zatražit će da se u zemljišnoj knjizi upiše zabilježba ovrhe (čl. 84. st. 1 OZ), a zatim će pristupiti utvrđivanju vrijednosti nekretnine.

Nakon provedbe postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine sud donosi zaključak o prodaji nekretnine koju provodi Financijska agencija, skraćeno FINA (u daljnjem tekstu: Agencija). Sud tada dostavlja Agenciji zahtjev za prodaju, a uz to je dužan dostaviti Agenciji rješenje o ovrsi, izvadak iz zemljišne knjige i zaključak o prodaji (čl. 95.a OZ). Prodaja nekretnine obavlja se elektroničkom javnom dražbom. Elektronička dražba počinje objavom poziva na sudjelovanje u istoj, a poziv na sudjelovanje objavljuje se na mrežnim stranicama Agencije (čl. 97. OZ).

Strankama u postupku, nakon njegova okončanja, uvijek se dostavlja odluka suda. Na taj se način jamči pravna sigurnost i osigurava mogućnost ulaganja pravnih lijekova kao ustavnih prava stranaka. Rješenje o ovrsi dostavlja se ovrhovoditelju i ovršeniku (čl. 42. st. 1. OZ), stoga, prodaja nekretnine od strane ovrhovoditelja, nije moguća bez informiranja vlasnika na čijoj se nekretnini provodi ovrha, budući da će o istom nužno biti obavješteni rješenjem o ovrsi. Također, nakon primitka rješenja, ovršenik, u određenim slučajevima, može podnijeti žalbu.

Zaključak

Založno pravo na nekretnini, čija je glavna svrha osiguranje namirenja tražbine iz vrijednosti te nekretnine, ostvarit će svoju svrhu tek u slučaju dolaska u stadij namirivanja tražbine, u kojem će se vršiti ovrha nekretnine koja je predmet založnog prava, odnosno, iz čije se vrijednosti tražbina treba namiriti i to samo ako tražbina ne bude ispunjena prethodno, u stadiju osiguranja.

Drupal theme by Kiwi Themes.