Stambeno zbrinjavanje osoba koje plaćaju zaštićenu najamninu

Objavljeno 30. July 2020 - 4:39

Zaštićena najamnina je vrsta najamnine koju plaćaju korisnici stanova koji se: koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja, koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja odnosno imali su položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu (4. kolovoza 2018.) Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18) kao i druge osobe čiji je položaj uređen posebnim propisima (čl. 8. ZNS-a).

Posljednjim izmjenama Zakona iz 2018. godine odlučeno je da 1. rujna 2023. godine prestaje pravo zaštićenog najmoprimca i zaštićenih podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije, osim prava na zaštićenu najamninu i drugih prava najmoprimaca i zaštićenih podstanara stanova koji su u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, jedinica područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske.

Osobe koje plaćaju zaštićenu najamninu i osoba koja je stekla status zaštićenog podstanara prema propisima koji su važili do stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (NN 91/96), za stan koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske povećava se svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. Iznos za koji se povećava najamnina na dan 1. rujna 2018. godine je fiksan i iznosi 1,20 puta zaštićene najamnine koju je najmoprimac ili zaštićeni podstanar plaćao na dan 31. kolovoza 2018. (čl. 28.a. ZNS). Ako se najmoprimac, zaštićeni podstanar, odnosno predmnijevani najmoprimac ne iseli iz stana najkasnije do 1. rujna 2023. godine najmodavac, odnosno vlasnik stana može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje iz stana. Ovaj sudski postupak je hitan (čl. 28.c. st. 3. ZNS).

Pojednostavnjeno zaštićenim najmoprimcima, a koji nisu najmoprimci stanova jedinice lokalne i regionalne samouprave ili RH, prestaje pravo tj. njihov status zaštićenih najmoprimca 1. rujna 2023. godine, s naglaskom da im se svakih 12 mjeseci najamnina povećava za 1,20 puta. Danom 1. rujna 2023. godine nastupa dužnost iseljenja stana ili će u hitnom sudskom postupku u skladu sa presudom morati samostalno ili prisilno iz njega iseliti.
Kako osobe ne bi ostale stambeno nezbrinute Zakon predviđa nekoliko mogućnosti za takve osobe.

Prava koja zaštićeni najmoprimac ima jesu:

a) Prednost u natječajima društvene poticajne stanogradnje (najam ili kupnja stana)
Zaštićeni najmoprimac ima, pod jednakim uvjetima, prednost pred drugim osobama koje bi se eventualno prijavile na buduće natječaje kojima se potiče stanogradnja, odnosno daju stanovi u najam ili se prodaju. Znači osoba, ukoliko bi se prijavila za slične natječaje, utoliko može istaknuti svoj status zaštićenog najmoprimca te time imati prednost pri dodjeljivanju takvih stanova. U slučaju kad bi više zaštićenih najmoprimaca, odnosno podstanara podnijelo zahtjev, provoditelj natječaja gledat će vrijeme u kojem je zahtjev predan, te će ranije podnesenom zahtjevu dati prednost. Najčešći slučajevi navedenih javnih natječaja jesu natječaji koji se provode u sklopu APN programa (Programi Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama), te POS (Društveno poticajna stanogradnja) stanova. (čl. 28.g. st. 1. 4. ZNS).

b) Prednost u uzimanju subvencioniranog kredita za rješavanje stambenog pitanja
Zaštićeni najmoprimac, tj. stranka ima pravo pod jednakim uvjetima prednost u subvencioniranim kreditima koji se mogu podići kod kreditnih institucija (banke i sl.) za kupnju stana/kuće, radi rješavanja svoga stambenog pitanja. Bitno je istaknuti da je uvjet za odobravanje navedenog kredita to da se zaštićeni najmoprimac mora obvezati da će otkazati ugovor o najmu stana i predati stan vlasniku u roku od najviše dvije godine od dana dobivanja subvencioniranog kredita. Jednako kao i kod programa poticanja stanogradnje, ako bi više osoba koje imaju isti ili sličan status kao i stranka podnijele zahtjev za subvencioniranim kreditom, prednost ima ona osoba koja je prije podnijela zahtjev (čl. 28. st. 1. 3. ZNS).

c) Pravo na subvenciju slobodne ugovorene najamnine
Zaštićeni najmoprimac kojem je prestalo pravo na zaštićenu najamninu, čiji je neto dohodak po članu domaćinstva manji ili jednak polovici prosječnoj plaći u RH za proteklu godinu (za 2019. godine od 1. do 10. mj. to je iznos od 6.432 kune neto, odnosno polovica je 3.216 kuna) imaju pravo na subvenciju slobodno ugovorene najamnine od 1. 9. 2023. do 31. 8. 2028. godine.
Navedeno pravo utvrđuje ured državne uprave u županiji odnosno ured Grada Zagreba (Ured za imovinsko-pravne poslove), a protiv rješenja zaštićeni najmoprimac može pokrenuti upravni spor, nadležnom Upravnom sudu. Zahtjev se mora podnijeti najkasnije do 1. 11. 2023. godine tj. mora se podnijeti u roku od 60 dana od dana kad je stranka ostvarila uvjet za stjecanje prava na subvenciju najamnine.
Uz zahtjev zaštićeni najmoprimac mora podnijeti i ugovor o najmu stana i dokaze o neto dohotku članova obiteljskog domaćinstva u protekloj kalendarskoj godini. Ukoliko je stranka uspjela u svojem zahtjevu, utoliko mora nadležnom uredu (uredu u kojem je ostvarila pravo) prijaviti sve promjene vezane za utvrđenje prava i izračun mjesečnog iznosa subvencija (u roku od 8 dana od dana nastanka promjene), te dostavljati podatke o neto prihodima članova kućanstva iz protekle godine do kraja veljače tekuće godine. Stranka protiv odluke ne može podnijeti žalbu, ali može pokrenuti upravni spor, kod već spomenutog Upravnog suda (čl. 28.k. st. 1. 2. 3. i čl. 28. 1. ZNS).

d) Pravo na stručnu pomoć pri nalaženju i posredovanju u sklapanju ugovora o najmu/kupnji
Zaštićeni najmoprimac ima pravo na stručnu pomoć u pronalaženju i posredovanju u sklapanju ugovora o najmu, odnosno kupnji stana/kuće pošto joj istekne status zaštićenog najmoprimca. Takvu pomoć stranci će pružiti Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (Savska cesta 41, 10 000 Zagreb) na pisani zahtjev stranke (čl. 28. n. st. 1. 2. ZNS).

e) Pravo prvokupa
Zaštićeni najmoprimac, kada joj taj status istekne ima pravo prvokupa tj. prednost nad kupnjom stana/kuće, pred ostalim potencijalnim kupcima. Najmodavac je taj koji je dužan zaštićenog najmoprimca obavijestiti o prodaji te o uvjetima i cijeni. Naglasak se stavlja na to da uvjeti i cijena moraju biti isti kao i prema svim ostalim kupcima ili čak i povoljniji za stranku, ali nikako teži. Zaštićeni najmoprimac se mora očitovati o zahtjevu u roku od 30 dana, inače će se smatrati kao da nije prihvatila ponudu.
Ako najmodavac ne obavijesti stranku o prodaji stana, odnosno u slučaju da joj ne pošalje ponudu, zaštićeni najmoprimac može, u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju drugoj osobi, sudskim putem zahtijevati poništaj navedene prodaje. Zaštićeni najmoprimac je obvezan, također paziti da to bude u roku od 6 mjeseci od prijenosa u zemljišnim knjigama. Uz navedeno mora i položiti kod nadležnog suda ili javnog bilježnika iznos kupovne cijene koji su prema sklopljenom ugovoru dospjeli za plaćanje do dana donošenja tužbe (čl. 44. čl. 45. ZNS).

Navedeni uvjeti koje smo prethodno naveli, a odnose se na prodaju stana, vrijede tek od trenutka kada se stan stavlja na prodaju, odnosno tek od 1. rujna 2023. godine.
Važno je napomenuti, ako bi zaštićeni najmoprimac htio kupiti stan od najmodavca prije isteka roka, treba se obratiti svojem najmodavcu te s njime dogovoriti uvjete i način kupnje. ZNS-om nije uvjetovano na koji način će se najmoprimac i najmodavac dogovoriti o kupnji stana prije navedenog roka, ali kada rok nastupi tada najmodavac mora poštivati navedene odredbe o prvokupnji.

Drupal theme by Kiwi Themes.