Ovrha na nekretnini

Objavljeno 17. June 2013 - 15:43

Postupak ovrhe na nekretnini započinje podnošenjem ovršnog prijedloga od strane ovrhovoditelja nadležnom sudu prema području gdje se nekretnina nalazi. 

Nakon što sud donese rješenje o ovrsi teče daljnji postupak:

-  upis zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama,

-  utvrđivanje vrijednosti nekretnine,

-  ovršna prodaja nekretnine,

-  namirenje ovrhovoditelja iz iznosa dobivenog prodajom.

 

Nije li što drugo određeno, predmet ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige. Ukoliko je nekretnina u  suvlasništvu, taj dio nekretnine može biti samostalan predmet ovrhe.

Predmetom ovrhe u pravilu ne mogu biti poljoprivredno zemljište i gospodarske zgrade poljodjelaca u opsegu potrebnom za njihovo uzdržavanje i uzdržavanje članova njihovih obitelji.

 

Upis zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama

Uz prijedlog za ovrhu na nekretnini ovrhovoditelj je dužan podnijeti izvadak  iz  zemljišne knjige kao dokaz  o tome da je nekretnina upisana kao vlasništvo ovršenika. Ako je to pravo upisano na drugu osobu, a ne na ovršenika, ovrhovoditelj  mora podnijeti  ispravu  koja je podobna za upis ovršenikovog prava.

 

Sud odmah nakon što donese rješenje o ovrsi mora po službenoj dužnosti Zemljišnoknjižnom odjelu podnijeti prijedlog za upis zabilježbe ovrhe u zemljišnoj knjizi. Tim upisom čini se vidljivim da je nekretnina predmet ovrhe i taj upis ima određene pravne učinke. Ovršenik ne može nakon upisa zabilježbe ovrhe raspolagati nekretninom a sama promjena vlasnika nekretnine ne sprečava da se ovrha nastavi protiv novog vlasnika.

 

U postupku ovrhe na nekretnini namiruju se i založni vjerovnici koji nisu predložili ovrhu. Založna prava uknjižena na nekretnini prestaju danom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu iako nisu namireni svi založni vjerovnici ako se kupac nekretnine i založni vjerovnik drugačije ne sporazumiju. Prodajom nekretnine ne prestaju stvarne služnosti, stvarni tereti, pravo građenja ni osobne služnosti upisane u zemljišnoj knjizi prije prava radi čijeg se namirenja ovrha provodi.

 

Nakon upisa zabilježbe ovrhe ne može se za namirenje druge tražbine istoga ili drugog ovrhovoditelja na toj nekretnini provesti poseban ovršni postupak. Ovrhovoditelj za čiju je tražbinu kasnije određena ovrha na istoj nekretnini stupit će u već pokrenuti ovršni postupak. To će biti moguće samo do pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu.

 

Utvrđivanje vrijednosti nekretnine

Zaključkom o prodaji nekretnine sud po slobodnoj ocjeni utvrđuje vrijednost nekretnine nakon održanog ročišta. Sud može podatke o stanju na tržištu nekretnina zatražiti i od porezne uprave.   Pri utvrđivanju vrijednosti sud će uzeti u obzir koliko je smanjena vrijednost nekretnine zbog određenih prava i tereta koji ostaju na njoj. Ako su u sudskom ili izvansudskom sporazumu, na temelju kojega je stečeno založno ili koje drugo pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine čije se namirenje traži, stranke utvrdile vrijednost nekretnine, u pravilu će se uzeti vrijednost nekretnine određena tim sporazumom.

 

Svaka osoba koja ima pravo namiriti se iz prodajne cijene nekretnine a koja po redu prvenstva dolazi ispred ovrhovoditelja, može predložiti da se ovrha obustavi ako utvrđena vrijednost nekretnine ne pokriva ni djelomice iznos tražbine ovrhovoditelja. Prijedlog se može podnijeti u roku od osam dana od dana dostave zaključka o prodaji.

 

Prodaja nekretnine

Zaključkom o prodaji nekretnine utvrđuje se vrijednost nekretnine, način i uvjeti prodaje te mjesto i vrijeme prodaje ako se ona obavlja dražbom. Zaključak se objavljuje na sudskoj oglasnoj ploči i na drugi uobičajeni način. Od objavljivanja zaključka o prodaji na sudskoj oglasnoj ploči do dana prodaje mora proteći najmanje trideset dana. Zaključak se dostavlja strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju upisano pravo prvokupa i nadležnom tijelu porezne uprave.

 

Prodaja nekretnine obavlja se usmenom javnom dražbom. Stranke, založni vjerovnici i nositelji osobnih služnosti i stvarnih tereta koji prestaju prodajom nekretnine mogu najkasnije do prodaje nekretnine na javnoj dražbi sporazumjeti da se prodaja nekretnine obavi u određenom roku neposrednom pogodbom preko osobe ovlaštene za promet nekretnina, sudskog ovršitelja, javnog bilježnika ili na drugi način. U javnoj dražbi mogu kao kupci sudjelovati samo osobe koje su prethodno dale jamčevinu osim ako nisu ovršnim zakonom izuzete od obveze davanja osiguranja. Kupac nekretnine ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje ni osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet ovrhe.

 

Na  prvom ročišu za dražbu nekretnina se ne može prodati ispod dvije trećine vrijednosti nekretnine a na drugom ročištu ispod jedne polovine njezine utvrđene vrijednosti. Od prvog do drugog ročišta mora proteći najmanje trideset dana. Ako se nekretnina ne proda ni na drugom ročištu sud će obustaviti ovrhu. Obustava ovrhe ne sprječava pokretanje novog ovršnog postupka radi naplate iste tražbine na istoj nekretnini. Ovrhovoditelj može najkasnije na drugom ročištu za dražbu predložiti da se, ako se nekretnina ne proda ni na tom ročištu, u njegovu korist osnuje založno pravo na nekretnini radi osiguranja tražbine radi čije je naplate ovrha određena. Prednosni red takvoga založnog prava ovrhovoditelja računa se od dana stjecanja prava na namirenje. Ročište za dražbu može se održati i kad na njemu sudjeluje samo jedan ponuditelj.

 

Nakon zaključenja dražbe sudac, odnosno javni bilježnik utvrđuje koji je ponuditelj ponudio najveću cijenu i da li je ispunio uvjete da mu se dosudi nekretnina. Sud donosi pisano rješenje o dosudi koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda. Smatrat će se da je rješenje o dosudi  dostavljeno svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji te svim sudionicima u dražbi istekom trećega dana od dana njegova isticanja na oglasnoj ploči.  Ako kupci koji su ponudili veću cijenu ne polože kupovninu u roku koji im je određen u rješenju o dosudi, sud će odrediti da  se nekretnina dosudi kupcima koji su ponudili nižu cijenu redom prema veličini cijene koju su ponudili. Stranke i osobe koje su sudjelovale na dražbi imaju pravo na žalbu protiv rješenja o dosudi. U rješenju o dosudi nekretnine sud će odrediti da se nakon pravomoćnosti toga rješenja i nakon što kupac položi kupovninu u zemljišnu knjigu u njegovu korist upiše pravo vlasništva na dosuđenoj nekretnini te da se brišu prava i tereti na nekretnini koji prestaju njezinom prodajom.

 

Namirenje vjerovnika

Sud pristupa namirenju vjerovnika nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu i nakon što kupac položi kupovinu. Iz prodajne cijene namiruju se ovrhovoditelji na čiji je prijedlog određena ovrha, založni vjerovnici i kad nisu prijavili svoje tražbine, osobe koje imaju pravo na naknadu za osobne služnosti i druga prava koja prestaju prodajom, Republika Hrvatska i općine, gradovi i županije po osnovi poreza i drugih pristojbi.

 

Iz iznosa dobivenoga prodajom namiruju se ovim redoslijedom:

1. troškovi ovršnoga postupka koji se tiču sudskih pristojbi i plaćenih predujmova za provedbu ovršnih radnji,

2. porezi i druge pristojbe dospjele za posljednju godinu koje terete prodanu nekretninu ako su prijavljene najkasnije na ročištu za diobu i ako se dokazuju ovršnom ispravom,

3. tražbine osigurane založim pravom, tražbine ovrhovoditelja na čiji je prijedlog određena ovrha i naknada za osobne služnosti i druga prava koja prestaju prodajom.

 

Više tražbina koje imaju isti red namirenja namiruju se razmjerno svojoj visini ako iznos dobiven prodajom nije dovoljan za potpuno namirenje. Osoba koja se namiruje iz prodajne cijene može drugoj takvoj osobi osporiti postojanje tražbine ako to utječe na njezino namirenje. O namirenju ovrhovoditelja i drugih osoba kojima pripada pravo na namirenje sud odlučuje rješenjem nakon održanog ročišta, uzimajući u obzir podatke iz spisa i zemljišne knjige te utvrđenja na ročištu.

 

Prodajom nekretnine ovršenik gubi pravo na posjed nekretnine i dužan ju je predati kupcu odmah nakon dostave zaključka o prodaji nekretnine ako zakonom ili sporazumom s kupcem nije drugačije određeno. Ovrhovoditelj može već u prijedlogu za ovrhu prodajom nekretnine zatražiti njezino ispražnjene te predaju kupcu na temelju zaključka o predaji nekretnine ako položi jamčevinu za štetu koja bi time mogla biti prouzročena ovršeniku.

Nakon što do donese zaključak o predaji nekretnine kupcu sud će na prijedlog kupca narediti najmpoprimcu, zakupcu i drugim osobama koje ne raspolažu valjanim pravnim temeljom za korištenje nekretnine da je predaju kupcu.

 

 

Drupal theme by Kiwi Themes.