Kako do socijalnog stana, tj. stana izgrađenog u programu društveno poticane stanogradnje?

Objavljeno 9. November 2013 - 0:45

            Nažalost, svakodnevno smo svjedoci teške krize koja je pogodila mnoge naše sugrađane. Mnogi od njih nemaju riješeno stambeno pitanje zbog čega suvremena država ima na raspolaganju brojne mehanizme kojima pomaže građanima u tim situacijama. Neki od tih mehanizama su socijalni stanovi i društveno poticana stanogradnja. Ovaj članak će se baviti pravnom stranom tih odnosa te pokušati dati odgovor na pitanje: kako do socijalnog stana, tj. stana izgrađenog u programu društveno poticane stanogradnje?

            U našem pravnom sustavu postoji nekoliko propisa koji se bave ovom problematikom. Za početak, krenimo od Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (NN broj 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13; dalje: ZDPS). Članak 2. ZDPS-a kaže da se društveno poticana stanogradnja provodi izgradnjom stanova, tj. stambenih zgrada, omogućavajući obročnu otplatu stanova pod pristupačnijim uvjetima od onih tržišnih, uz osiguravanje pokrića troškova i povrata sredstava. Stanovi, tj. zgrade su namijenjeni prodaji građanima-hrvatskim državljanima radi rješavanja stambenog pitanja te jedinicama lokalne i područne samouprave, kao i drugim pravnim osobama sa sjedištem u RH  radi davanja stanova u najam. Prodajom stanova se bavi, i to u svoje ime i za račun RH, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (dalje: Agencija). Nadalje, članak 21. propisuje da prednosti pri ovakvoj kupnji imaju građani koji prvi puta stječu stan u vlasništvo za potrebe stanovanja, kao i jedinice lokalne samouprave i druge osobe radi osiguravanja stambenog prostora zaštićenim najmoprimcima koji koriste stan u vlasništvu fizičke osobe. Budući da pravno podnošenja zahtjeva imaju građani RH, to znači da se na kupnju ovakvih stanova mogu prijaviti i osobe koje već imaju nekretnine za potrebe stanovanja u vlasništvu, no, jasno, one tada neće imati prednost. U stavku 3. i 4. istog članka, ZDPS propisuje da prednost imaju osobe koje nemaju odgovarajuće riješeno stambeno pitanje, a pod time se podrazumijeva vlasništvo stana ili kuće, pod uvjetom da su primjereno opremljeni infrastrukturom (voda, struja, plin i sl.), da udovoljavaju osnovnim higijensko-tehničkim uvjetima, te da veličina korisne površine po osobi ne prelazi 35 m2 , uvećano za 10 m2 za svaku dodatnu osobu.

            Što se same prodecure tiče, ona je uređena na sljedeći način: gradsko poglavarstvo jedinice lokalne samouprave raspisuje natječaj za kupnju stanova iz programa društveno poticane stanogradnje. Potencijalni kupci zahtjev za kupnju podnose jedinici lokalne samouprave, koja ima dužnost voditi evidenciju o pristiglim zahtjevima i o tome najmanje jednaput godišnje izvještavati Agenciju. Odobravanje zahtjeva se obavlja na temelju liste prvenstva utvrđenoj sukladno odredbama  Odluke o uvjetima, mjerilima i postupku za utvrđivanje reda prvenstva za kupnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje na području Grada Zagreba (dalje: Odluka). Ovdje je važno napomenuti da ne postoji propis koji regulira uvjete reda prvenstva na nacionalnoj razini, već se uvjeti definiraju isključivo na lokalnoj razini. Prema članku 4. Odluke, lista prvenstva se sastavlja prema sljedećim kriterijima:

1.  uvjeti stanovanja,

2.  stambeni status,

3.  broj članova obiteljskog domaćinstva podnositelja zahtjeva,

4.  vrijeme prebivanja na području Grada Zagreba za podnositelja zahtjeva,

5.  životna dob podnositelja zahtjeva,

6.  stručna sprema podnositelja zahtjeva,

7.  djeca predškolske dobi i djeca na školovanju,

8.  invaliditet ili tjelesno oštećenje podnositelja zahtjeva i/ili člana njegova obiteljskog domaćinstva,

9.  sudjelovanje u Domovinskom ratu,

10.  status hrvatskog ratnog vojnog invalida i hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata za podnositelja zahtjeva,

11.  status člana obitelji poginulog, zatočenog ili nestalog hrvatskog branitelja za podnositelja zahtjeva.

 

            Što se samih uvjeta otplate tiče, oni su povoljniji nego od onih tržišnih, te je tako propisano da ukupna maksimalna cijena, dakle cijena u koju su uključeni i troškovi uređenja komunalne infrastrukture i priključka na istu, iznosi 1.400,00 € / m2 , u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a. Rok otplate je najviše 30 godine, uz mogućnost počeka otplate od najviše 1 godine. Naposljetku, spomenimo i to da je propisana obveza polaganja učešća u iznosu od 15% predračunske vrijednosti stana.

 

            Nadalje, moderna država poznaje i institut tzv. socijalnih stanova. Radi se o davanju u najam stanova u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, te shodno tome, a slično kao i kod društveno poticane stanogradnje, ne postoji jedinstvena zakonodavna osnova, već se sve propisuje na lokalnoj razini. Tako Odluka o najmu stanova (Službeni glasnik Grada Zagreba broj 22/09 i 3/12) kaže da pravo na dodjelu stana u najam imaju sljedeće kategorije osoba:

1. osobe koje nemaju riješeno stambeno pitanje, niti mogućnost da ga riješe na drugi način, a prije podnošenja zahtjeva na natječaj prebivaju na području Grada Zagreba neprekidno najmanje 10 godina;

2. zaštićeni najmoprimac u stambenom objektu koji je vlasništvo Grada Zagreba, a za koji je izdano rješenje kojim se nalaže uklanjanje objekta zbog derutnosti i ugrožene stabilnosti;

3.  zaštićeni najmoprimac u gradskom stanu površina kojega premašuje potrebe obiteljskog domaćinstva;

4. osobe koje stan koriste na temelju sklopljenog ugovora o najmu stana s Gradom Zagrebom, a stvarnopravnim je raspolaganjem ili na drugi način promijenjeno vlasništvo;

5.  osobe za koje postoji obveza davanja stana u najam na temelju zakona i pravomoćnih sudskih odluka.

            Osobe iz točaka 2.-5. nemaju pravo na dodjelu stana u najam ako one same, ili članovi njihovog domaćinstva, imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan na području Grada Zagreba ili Zagrebačke županije. Nadalje, kada se sa tim kategorijama osoba sklapa ugovor, on se sklapa na vrijeme određeno u ranije sklopljenom ugovoru o najmu stana ili eventualno sudskoj odluci. Što se tiče osoba iz točke 1., dakle onih koje nemaju riješeno stambeno pitanje, situacija je sljedeća: njima se stan u najam daje na određeno vrijeme (3 godine), i to sa zaštićenom najmninom. Inače, članak 3. Odluke o najmu stanova kaže da se osobama bez riješenog stambenog pitanja smatraju građani Grada Zagreba, kao i članovi njihovog obiteljskog domaćinstva, koji na području Grada Zagreba ili RH nemaju u vlasništvu uselijivu kuću ili stan, zatim građani koji kao zaštićeni najmoprimci ne koriste odgovarajući stan, građani koji kao zaštićeni najmoprimci žive u objektu za koji je izdano rješenje o uklanjanju zbog derutnosti i ugrožene stabilnosti te konačno, građani čija ukupna prosječna mjesečna primanja po članu obiteljskog domaćinstva ne prelaze 50% prosječne mjesečne plaće isplaćene u gospodarstvu Grada Zagreba u prethodnoj godini. Nadalje, sve dosad navedene kategorije osoba nemaju pravo na davanje stana u najam ako su se dovele u nepovoljan položaj prodajom ili darovanjem kuće ili stana, tj. ako stanuju u odgovarajućem stanu u vlasništvu svojih ili supružnikovih roditelja.

           

            Procedura davanja stanova u najam kreće sa natječajem kojeg Grad Zagreb objavljuje periodično svakih 5 godina. Zainteresirane osobe su dužne javiti se na oglas u roku od 30 dana od dana njegove objave. Jasno, podnositelj zahtjeva mora priložiti i javne isprave kojim dokazuje postojanje nekih pravno relevantnih činjenica. Nakon što prođe rok za prijave, pristupa se utvrđivanju liste reda prvenstva, a mjerila su:

1.      stambeni status

2.      socijalno-zdravstveni status

3.      vrijeme prebivanja na području Grada Zagreba

4.      sudjelovanje u Domovinskom ratu

 

            Naposljetku, gradonačelnik Grada Zagreba utvrđuje konačnu listu reda prvenstva, te je on ujedno i ovlašten, u ime Grada Zagreba, potpisati ugovor o najmu sa korisnikom.

 

                      

Drupal theme by Kiwi Themes.